Rui Cassavia Filho
A Planta Genérica de Valores de Terrenos é composta de 22 valores apurados por metro quadrado (R$/m²), como determina o art.º 130º da Lei Complementar Municipal 224/2008, distribuídos no território do Município, em 22 Zonas Venais, estas. áreas territoriais que compõem e/ou apuram os mesmos valores venais de terrenos.
É de notório saber que os terrenos ou áreas possuem seus maiores valores “venais”, aqueles transacionados ou negociados, do centro da cidade para a periferia ou “franja urbana”.
Assim, do mesmo modo, as Zonas Venais possuem o mesmo movimento, do centro para a periferia ou “franja urbana”, formando “áreas”, de valores “venais”, que “circundam” até tendenciarem o perímetro urbano.
Introduzido no Plano Diretor de Habitação e Gestão Territorial. Lei Complementar 404/19, os Núcleos Urbanos Isolados (NUI) em zona rural , apropria-se, aqui. a Administração Municipal das infraestruturas básicas (rede de água, coleta de esgoto, e rede de distribuição de energia) e outros equipamentos de ordem legal, criando o “fato gerador” do lançamento do IPTU, caracterizando e qualificando, o conceito expansionista, nas Zonas Venais nestes NUIs.
Esse conceito expansionista, se arrasta desde de sua implantação na legislação municipal nos idos de 1990, que ao longo destes 40 e tantos anos, a cidade, leia-se “perímetro urbano”, cresceu espalhando as “Zonas Venais”, de forma discriminatória, quebrando-se todos os paradigmas da legislação urbana e de uso e ocupação do solo.
O Valor Venal do imóvel como disposto no art.º 130º da Lei Complementar 224/2008 “compõe-se do valor do terreno e será apurado com base nos preços correntes de compra e venda no mercado imobiliário, obtidos: I – pelos valores declarados pelos contribuintes; II – pelas transações ocorridas na área respectiva; III – pela avaliação do imóvel considerando: a) características físicas dos imóveis; b) localização geral e específica dos imóveis; e c) equipamentos urbanos existentes. IV – Pelos valores fixados para desapropriação amigável ou judicial na área respectiva; e V – outros dados informativos obtidos pela Administração Municipal”, que não apresentam, nas legislações próprias, “pesquisa de valores de oferta no mercado imobiliário ou pesquisas dos valores de imóveis transacionados”.
Tão pouco, não apresentam os critérios técnicos das “características físicas dos imóveis”, de sua “localização geral e específica”, e, ainda “dos equipamentos urbanos”, que compõem esses valores e suas respectivas Zonas Venais.
É notório que o valor do imóvel está atrelado na sua testada (dimensão e urbanização), em seu aclive ou declividade (topografia) , na sua geologia ( se arenoso ou argiloso ou de rochoso seu solo) que originam diretamente o custo de produção ou de construção ou edificação do “lote”, e ainda, de sua infraestrutura urbana oferecida pela Administração Municipal ( água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, e etc.), em especial hoje, a mobilidade urbana.
Crava-se aqui ainda, aquelas características oferecidas pelos equipamentos privados em relação ao “conforto urbano” dada a distância entre eles, como farmácia, supermercado, feiras livres, padarias etc.
Importa que deve-se considerar, no tempo, o desenvolvimento urbano das Zonas Venais que determinam a Planta Genérica de Valores, pela instalação de equipamentos públicos e privados que alteram seus Valores Venais, por incidência e/ou influência.
Pode-se imaginar que a Administração Pública permita a instalação de um ponto de ônibus circular em frente a sua residência, e neste momento, será permitido que após as 5 ou 6 horas da manhã, de quinze em quinze minutos, para um ônibus. Pode-se entender que o seu conforto urbano possa terminar aqui; assim desvaloriza o imóvel.
Mas se na sua zona urbana é permitido comércio, pode-se abrir um “bar” e que “você” passe a vender o “café da manhã” para os usuários dos ônibus circulares, ora, então valoriza-se o imóvel.
Deste modo, a zona urbana e o uso do solo e a ocupação do solo, “incide” diretamente sobre o “valor venal” do imóvel, e, com certeza da Zona Venal onde encontra-se o imóvel.
Se imaginarmos que a Administração Pública permita a instalação de um supermercado nas proximidades de sua residência, 500 metros, a referência da Zona Urbana será este empreendimento, que influência no valor venal do imóvel, que se pode oferecer um melhor “conforto urbano” e diferentes tipos de uso do imóvel e do solo, garantindo sua potencialidade no mercado imobiliário, logo, valorizando seu imóvel.
Deste modo, as Zonas Venais definidas a partir do Valor Venal, são tão dinâmicas como o desenvolvimento econômico do município, que aqui se agrega ado desenvolvimento social; desta feita, estes fatores intrínsecos aos valores venais, deverão ser caracterizados, e não discriminados e/ou discricionários dos atributos definidos pelo valor venal.
A Zona Urbana, que tem papel preponderante nos valores venais e por natureza nas Zonas Venais, delimitadas pela Lei Complementar 404/19, exigem que as Zonas Venais mantenha o mesmo tratamento técnico, delimitadas geograficamente, que permita a homogeneização, ou igualdade, dos valores venais.
De sorte que, os “corredores comerciais”, com beneficies urbanas, deveriam ter Zonas Venais específicas, porque seus imóveis terão valores venais específicos.
Assim, não pode o Município, apenas usar o §1º do art. 131º da Lei Complementar 224/2008, onde determina que “ Os valores constantes da Planta Genérica de Valores serão atualizados anualmente por Decreto do Executivo, antes do lançamento deste imposto, até o índice oficial que reflita a inflação do ano anterior.”. em detrimento de uns e benefício de outros, legalizando e “cravando um ato “discricionário”.
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Rui Cassavia Filho, Gestor da Propriedade Imobiliária-Urbs