Ana Paula Cipriano Oliveira
Será que a administração do condomínio por meio do(a) síndico(a) pode impedir a utilização de áreas comuns dos condomínios por parte de moradores locatários? Moradores não quites com o pagamento do condomínio podem ter seu direito de usar áreas comuns bloqueado pelo(a) síndico(a)/administração?
Este é um assunto muito subjetivo e delicado ao mesmo tempo. Há 5 anos atuo como subsíndica de um condomínio de 9 blocosno Jardim S. Francisco, município de Piracicaba e há anos 3 como conselheira fiscal desde a última Assembleia realizada em novembro/2021não houve a transição formal doex-síndico para o atual, reunião esta marcada por uma série de irregularidades, calúnias, gritos além que se possa imaginar. Em 7 meses de gestão do atual sínico master estabeleceu literalmente o caos no residencial e temos vivenciado atitudes absurdas e autocráticas por partedele que cerceia os direitos e deveres de vários moradores, além de “burlar” a minuta da convenção, o código civil e brasileiro e a Constituição.
É claro que quando compramos um imóvel sabe-se ou pelo menos é esperado que a pessoa saiba das suas responsabilidades (direitos e deveres e vida em comunidade). Que precisa pagar além de água, luz, gás, entre outros gastos. No caso, de um condomínio tem a cota mensal condominial, IPTU, despesas extras de implantação, de novas melhorias votado em assembleia, salário do(a) síndico(a) e subsíndicos, entre outros. O(a) síndico(a) não é “dono(a)” do condomínio, é digamos um curador, um gerente por tempo determinado e não pode sair pela comunidade ditando regras “inventadas” da sua cabeça (deve seguir a ata da convenção, o regimento interno se houver (a qual todos estarão submetidos), e, se for empático(a)o(a) síndico(a) tem o dever de consultar seus pares para manter a harmonia e a boa vivência do lugar.
[…]são direitos dos moradores: usar, usufruir e dispor livremente de suas unidades; usar as partes comuns de acordo com seu destino e contato que não exclua a utilização dos demais; votar nas deliberações da assembleia e delas participar se estiver em dia com o condomínio; caso não, pode participar, porém não poderá opinar e nem votar, ou seja, ninguém pode proibir a presença de um inadimplente. Por este motivo, existem regras previstas em lei e nos documentos internos do condomínio com o objetivo de estabelecer diretrizes gerais de comportamento; bem como a convivência o mais respeitosa possível entre os condôminos e a administração. O código civil brasileiro estabelece a partir do Art. 1.335 os direitos acima citados inclusive o em relação a assembleia, sendo assim, os inadimplentes, perdem o direito ao voto nas assembleias realizadas no condomínio por falta de pagamento, todavia, tem o direito de participar sem opinar e votar.
Quando a unidade autônoma é locada a um terceiro, o condomínio e muito menos o(a) síndico(a) pode impedir a utilização das áreas comuns, isso porque o direito de propriedade passa a ser do inquilino, isto é, o proprietário ao alugar o imóvel transmite o poder de utilização do imóvel pelo período de duração da locação.
De acordo com a estudante do curso MBA em Gestão Condominial pela UNYLEYA, Bruna O. de Araújo, em relação a unidade inadimplente também se trata da mesma situação de ferir o direito de propriedade do morador. O uso das áreas comuns não se relaciona a estar ou não quite com as cotas, por lei a unidade abrange a fração ideal ao que se refere ao apartamento e uma parte das áreas comuns do condomínio, ou seja, cada unidade é “dona” de um pedaço da área comum do condomínio.
Nos dois casos, mesmo que a norma esteja prevista em convenção, regulamento interno ou ata de assembleia, será anulável, e dependendo, pode causar uma ação judicial em cima do condomínio e/ou síndico(a), finaliza ARAÚJO (2022).
A lei de no 12.607/2002 que altera o art. 1.331 do código civil já permite que os condôminos tenham o direito de alugar suas vagas de garagem a outros moradores (somente) e estabelece também que mediante a voto da maioria “absoluta” dos membros, o síndico possa ser destituído do cargo caso pratique irregularidades, falta de prestação de contas, improbidade administrativas etc. O morador tem direito de reclamar de perturbações internas como som auto depois das 22:00 horas, circular livremente pelas dependências do empreendimento, recorrer de eventuais penalidades, entre outros. No entanto, bem como os direitos o código civil também estabelece os deveres do art. 1.331 que são: contribuir para as despesas do condomínio de forma fracionária ideais, salvo disposição contrária em convenção; não comprometer a estrutura com obras que possam causar insegurança da edificação; não alterar cor da fachada e demais pontos externos do empreendimento e ter noção de vivência coletiva a não perturbar sossego alheio, ou seja, mais do que prever boas condutas e penalidades, a criação de normas visa à boa convivência com os demais moradores, para impedir a falta de respeito ao próximo e o que é comum a todos.
Por isso, é muito importante que o(a) síndico(a) esteja sempre bem assessorado para que não cometa nenhum equívoco durante sua gestão, visto que, impor uma restrição desta natureza, pode resultar em um processo de danos morais contra o condomínio e contra o(a) próprio(a) síndico(a).
Ana Paula Cipriano Oliveira, socióloga e filósofa, especialista em administração hoteleira, mestre em turismo e hotelaria